The urban squeeze: How unregulated housing densification is destroying Karachi’s neighbourhoods – Pakistan

“He visto a este vecindario crecer, y superarse a sí mismo”, dijo Arif, residente de Paposh Nagar en el Distrito Central de Karachi, durante una reciente discusión grupal. Lo que alguna vez fue un área vibrante y muy tejida donde los vecinos se conocían por su nombre y los niños jugaban libremente en las calles abiertas, ahora se siente sofocada.

“El agua apenas alcanza nuestros grifos, y las calles que una vez bulliciosas con la vida están demasiado estrechas para caminar adecuadamente”, compartió. En las últimas dos décadas, la densificación urbana rápida se ha reducido silenciosamente la habitabilidad de muchos de estos vecindarios de la ciudad portuaria, lo que obliga a familias como Arif a considerar reubicarse en busca de lo básico: agua limpia, electricidad confiable y acceso a espacios abiertos y parques.

A medida que la población de Karachi crece, también lo hace la presión sobre aquellos que ya luchan por encontrar un lugar dentro de él. Sin una política o un marco de planificación coherente, la creciente demanda de la ciudad de viviendas asequibles, especialmente entre los grupos de bajos y medianos ingresos, está colisionando con una dura realidad urbana. Un abrumador 68 por ciento de la población de Karachi cae en el grupo de bajos ingresos, con otro 22 % en el nivel de ingresos medios, pero el aumento de los precios de las propiedades está empujando a estos grupos a condiciones de vida cada vez más estrechas y comprometidas.

Realidad insostenible

Las discusiones con agentes inmobiliarios, constructores y residentes locales, realizados como parte de un proyecto de investigación en la Universidad de NED, han descubierto la compleja red de interacciones que impulsan las tendencias de vivienda en las áreas de ingresos medios más bajos de Karachi. El estudio explora los mecanismos de densificación urbana y su impacto en las comunidades de bajos ingresos, centrándose en áreas como la colonia de Delhi, la colonia Punjab, Paposh Nagar, Lyari, Paharganj y Taiser Town.

Según el último censo, el tamaño promedio del hogar en Pakistán es de 6.4 miembros, y 55pc de hogares son multigeneracionales, según un informe de las Naciones Unidas (ONU) de 2019. Si bien el sistema familiar conjunto sigue siendo la norma cultural, los centros urbanos han visto un cambio hacia los arreglos de vivienda nuclear. Sin embargo, entre los grupos de ingresos medios y de bajos ingresos, esta tendencia está invirtiendo: las familias que una vez vivieron por separado ahora se están fusionando de regreso a los hogares conjuntos, ya que los niños o los hermanos menores se casan pero no pueden pagar viviendas independientes debido a limitaciones financieras y al aumento de los precios de las propiedades.

Para hacer frente a la creciente demanda de espacio, las familias en los vecindarios urbanos están agregando pisos o extendiendo sus hogares, a menudo informalmente y sin supervisión regulatoria. Estas expansiones no planificadas pueden ser una respuesta práctica a las necesidades apremiantes, pero también contribuyen al hacinamiento, los recursos sobrecargados y una disminución constante en las condiciones de vida.

Esto nos lleva a preguntas críticas: ¿qué opciones de vivienda están realmente disponibles para estas familias y qué calidad de vida ofrecen? ¿Los residentes simplemente se adaptan a una realidad insostenible, o todavía hay un camino a seguir, uno que conduce a soluciones de vivienda más inclusivas y bien planificadas?

Nuestra investigación ha revelado varias formas de densificación creciente, particularmente en vecindarios más antiguos cerca de los centros económicos. Los tamaños de trazado en estas áreas generalmente varían de 40 a 133 yardas cuadradas, con algunas parcelas más grandes de 240 y 400 yds cuadrados. A medida que el espacio se tensa y las familias crecen, los residentes están encontrando formas creativas pero a menudo improvisadas para satisfacer sus necesidades de vivienda. El estudio identificó varias estrategias comunes:

• Agregar pisos livianos a las estructuras existentes para dejar espacio para la expansión de los hogares.

• Financiar estas expansiones a través de ahorros personales o préstamos, especialmente entre las familias que no pueden pagar la reubicación.

• Vender parcelas a los constructores, a menudo como una forma de resolver disputas de herencia, que luego construyen edificios de varios pisos y venden pisos individuales a familias nucleares.

• Subdividir tramas entre los miembros de la familia. Por ejemplo, en la colonia de Delhi, las tramas originalmente que miden 120 yd se subdividieron en secciones de 40 años cuadrados, luego se desarrollaron en unidades de varios pisos con escaleras estrechas y baños compactos.

El peaje económico y estructural

La búsqueda de viviendas asequibles en Karachi está plagada de precios de propiedades en alza, espacios de vida reducidos, mala calidad de la construcción y sobornos generalizados a las autoridades para el acceso a la infraestructura y las adiciones no autorizadas.

Al mismo tiempo, a pesar de la clara tensión en la infraestructura, las conexiones de servicios públicos, ya sea para electricidad, gas o agua, se extienden sin penalización. Las autoridades basan las aprobaciones en el área cubierta de una parcela en lugar del número de unidades de vivienda, lo que permite a los constructores agregar pisos con un escrutinio mínimo. Cuando se construyen unidades adicionales, los cargos mensuales pueden aumentar de acuerdo con las reglas informales, pero no se plantean objeciones oficiales.

En una ciudad donde ser propietario de una casa está profundamente vinculada a la dignidad, la seguridad y la identidad social, la desesperación por asegurar la vivienda ha alcanzado niveles críticos. Las condiciones de vida superpobladas, la mala construcción y la falta de supervisión han hecho que la pobreza urbana no solo sea visible sino que se normalice.

También se han informado numerosos incidentes de paredes, techos y edificios enteros en algunos asentamientos. En septiembre de 2024, la pared de un edificio adyacente se derrumbó en el techo temporal de una parcela vecina en Paposh Nagar, matando a una persona. En otro caso desde agosto de 2024, el techo de una parcela de 60 yardas cuadradas en Lyari se derrumbó después de una fuerte lluvia, lo que resultó en dos muertes y cinco lesiones.

Riesgo de malas prácticas de construcción

En la mayoría de los casos, la responsabilidad de la reconstrucción o la construcción adicional recae en el constructor, el contratista o el albañil local. Las discusiones de grupos focales con las comunidades locales destacaron que los posibles propietarios de propiedades a menudo carecen de conciencia sobre la seguridad estructural, con muchos sentimientos que expresan como “es bueno siempre que esté de pie” o “… al menos es nuestro refugio”. Estas declaraciones reflejan la desesperación, la ingenuidad, las opciones limitadas y la voluntad de comprometer la seguridad en aras de tener un hogar.

Para las familias de bajos ingresos, ser propietario de una casa tiene un valor inmenso, no solo como refugio, sino como una forma de seguridad económica, a menudo utilizada como garantía para navegar por la inestabilidad financiera y social. Sin embargo, el enfoque en la necesidad inmediata frecuentemente eclipsa las preocupaciones críticas como la integridad estructural y la seguridad a largo plazo. Esta compensación es profundamente preocupante.

Contratistas y masones, conscientes del conocimiento limitado de los propietarios y los presupuestos ajustados, a menudo explotan esta brecha, reduciendo las esquinas con fines de lucro. Los reguladores generalmente intervienen solo cuando los edificios se vuelven visiblemente de gran tamaño, momento en el cual gran parte de la construcción (apresurada y sin curado adecuado) ya ha comprometido la seguridad. En busca de soluciones rápidas y ganancias a corto plazo, las vidas están en riesgo, un precio demasiado alto para una casa destinada a brindar protección.

Si bien las limitaciones financieras pueden llevar a los residentes a pasar por alto la seguridad, la responsabilidad final de hacer cumplir los estándares estructurales se basa en los cuerpos regulatorios. Sin embargo, la aplicación débil, las inspecciones irregulares y las brechas en el monitoreo han permitido que las prácticas de construcción inseguras se vuelvan comunes.

Arif Patel, presidente de la Asociación All Nazimabad Builders and Developers, declaró que la asociación tiene una política clara: cualquier edificio con tres o más pisos, aprobado por el SCBA, debe someterse a inspecciones regulares y cumplir con todas las regulaciones de seguridad. En el papel, se reconoce la responsabilidad. Sin embargo, admitió que en la práctica, estas inspecciones a menudo se realizan mal, y la calidad de la construcción con frecuencia no alcanza los estándares requeridos.

La inestabilidad estructural es una de las preocupaciones más principales en los edificios mal construidos. Caminando por estos vecindarios, a menudo se puede observar edificios que se balancean verticalmente, lo que indica desalineación o inclinación estructural. Tras una inspección más cercana, los defectos se vuelven aún más alarmantes: el refuerzo parece mínimo, con barras de acero de bajo grado utilizadas con moderación, y los lazos horizontales son inadecuados o completamente faltantes. Los bloques de concreto y el yeso contienen una mayor proporción de arena que la certificada, y el concreto está inadecuadamente regado y curado, comprometiendo su resistencia de unión.

Aunque muchas de estas estructuras comienzan como edificios de baja altura, a menudo se agregan pisos adicionales sin reforzar las bases, arriesgando la estabilidad a largo plazo. Los residentes informaron que las nuevas construcciones, a menudo completadas a toda prisa, muestran una fugas significativas en el agua durante las lluvias, como resultado de materiales deficientes, aislamiento inadecuado y fontanería defectuosa. “Este y deficiente aislamiento son los segundos problemas más apremiantes que enfrentan estos edificios”, dijo Arif Hasan, arquitecto, planificador urbano y asesor de esta investigación.

Los estudiantes de arquitectura de último año de la Universidad de Ned, mientras documentaban la Colonia de Delhi, se encontraron con un edificio de esquina colapsado. Tras una investigación adicional, aprendieron que muchos edificios adyacentes en el área comparten cargas estructurales con estructuras alineadas vecinas, lo que a menudo hace que se inclinen. En este caso particular, el edificio de la esquina había llevado la carga combinada de múltiples estructuras y se había derrumbado más de una vez. La construcción del área es críticamente inestable, y gran parte de ella corre el riesgo de colapsar en un efecto dominó durante un desastre natural, como un terremoto.

En contraste, los edificios comerciales recientes en estas áreas tienden a tener una mejor calidad de construcción, impulsada por mayores precios de alquiler y propiedad.

Tanto la colonia de Delhi como el Paposh Nagar se planificaron originalmente como asentamientos, pero desde entonces se han sometido a desarrollos informales, lo que lleva a calles más estrechas, mayores densidades y alturas de edificios, extensiones sobre el suelo y una disminución en la calidad de la vivienda. A medida que aumentan los pisos, la estabilidad estructural del edificio se convierte en una preocupación. Con cada piso agregado, las paredes y los techos tienden a volverse más delgados, comprometiendo el aislamiento. Si bien los edificios más altos reciben una amplia brisa, pueden ser estructuralmente inseguros y accesibles solo a través de escaleras largas y estrechas, lo que las hace inconvenientes.

Mayor densidad y tensión de infraestructura

En una trama de 40 o 60 y 6 años, inicialmente destinada a albergar a una sola familia de seis, ahora a menudo hay cuatro o más familias que viven en edificios expandidos verticalmente. Este aumento dramático en la ocupación ejerce tensiones en servicios esenciales como el agua, el gas y la electricidad, a menudo multiplicando los requisitos originales por cuatro veces y extendiendo la presión a las áreas circundantes a medida que la tendencia se propaga.

En muchas ciudades del mundo, los impuestos a la propiedad y la infraestructura se calculan en función del número de familias que ocupan una propiedad. Sin embargo, en estos vecindarios residenciales densamente poblados, la falta de dicha regulación está creando serios desafíos para mantener un acceso consistente a los servicios básicos, lo que agravan las luchas diarias de los residentes.

El acceso al agua a menudo está limitado, con la disponibilidad de agua potable segura que emerge como la preocupación más urgente entre desafíos de infraestructura más amplios. A medida que los nuevos edificios aumentan y se obtienen permisos de la SBCA, a menudo se aprueban pisos adicionales después del pago de las multas. Sin embargo, lo que la SBCA pasa por alto en esta morfología cambiante es el creciente número de familias e individuos que residen en la misma trama. A pesar de estas aprobaciones, la capacidad de los servicios de servicios públicos, particularmente las tuberías de agua y alcantarillado, permanecen sin cambios, lo que resulta en una presión de montaje en los sistemas ya sobrecargados.

El deterioro de nuestro entorno construido, visto tanto en edificios en ruinas como en la infraestructura fallida, no es una coincidencia sino una consecuencia. Las opciones de vivienda limitadas, el apoyo financiero inadecuado para las poblaciones de bajos ingresos, la negligencia en la planificación urbana y la búsqueda de ganancias sin control han convergido para erosionar la calidad de vida en los vecindarios desatendidos. Sin una reforma intencional y una planificación inclusiva, estas comunidades continuarán asumiendo el costo de un sistema que ha ignorado durante mucho tiempo sus necesidades.

Imagen de encabezado: Un denso grupo de viviendas compacta en Paposh Nagar